İŞLETME PROJESİ ve DOĞABİLECEK İTİRAZLAR
İşletme Projesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu sayesinde tanışmış olduğumuz bir "borç doğurucu" belgedir .
İşletme Bütçesi , Yıllık tahmini bütçe gibi isimlerle anılsa da özünde borç senedi veya vadeli çek gücünde ( vadeli çek hukuken mümkün olmasa da pratikte en fazla rastlanan ödeme aracıdır) icra takibi ,haciz,ipotek vb .. işlemlere dayanak olabilme özelliğine sahip bir bildirim türüdür .
Farkında olmasanız bile elinize ulaştığı ya da tebellüğ ettiğiniz varsayılan andan itibaren bir ödeme yükümlülüğünüz yani borcunuz doğar.
Teknik yeterliliği , matematiksel inandırıcılığı ve inatçı karakteri sayesinde borç doğuran belge tanımları yapılırken unutulmuş olmasına karşın mahkemelerde gerçek gücünü göstererek delil addedilmiştir .
Borca itirazı ortadan kaldırabilme ,iptalin iptalini sağlayabilme yeteneği sayesinde saygın bir kimlik kazanmıştır .
Bir yargı kararında borca itirazın iptalini sağlayan belge olarak üst yargıca onanmış olması neden ile hukuki kimlik kazanmış olmasını vurguluyorum .
Bir tür kişisel başarı öyküsü yani. Yoksa İcra İflas Kanunu'nda da Borçlar Kanunu'nda da adı dahi anılmaz .
Espri bir yana çok güçlü ve doğru hazırlanabildiği oranda yönetimlerin en büyük yardımcısıdır .
2004 sayılı İcra İflas Kanunu içtihadları nedeni ile resmi nitelik taşıyan bu belgeyi detaylarıyla inceleyelim ..
Kat Mülkiyeti Kanunu gereği Genel Kurul tarafından seçilmiş yönetici ve yönetim kurulları ana gayrı menkulün ( site , toplu yapı ya da apartman ) korunabilmesi , yaşayanlara yönelik hizmetlerin aksamaması için aidat olarak bilinen hukuki tanımı "gider avansı" olan periyodik ödemeler ile fon oluştururlar .
Her kat maliki ya da hisse payı sahibi Yönetim Panı ve KMK'da yazılı olan hükümler gereği bu toplam harcama havuzundan kendilerine düşen payı ödemekle yükümlüdürler.
Bu pay nasıl ve neye göre hesaplanacaktır ?
Yönetim seçildikten sonra kat maliklerinin aylık olarak ödeyecekleri tutar nasıl belirlenecektir .
Bir önceki dönemin toplam yıllık gideri üzerinden tefe,tüfe,tüik bazlı enflasyon,yeniden değerleme oranı vb.. baz alarak bir çarpan oluşturur , kat malik sayısına ardından 12'ye böler ve aylık miktarı oy birliğiyle kabul edersiniz.
Daha ince hesaplama yöntemleri de mevcuttur .Hisse payı , metrekare kullanımı , kat sayısı vb...
Böylece gönül rahatlığıyla aidat toplama ( gider avansı ) sürecini başlatır ve harcamalarınızı fonlayabilirsiniz .
Şunu bilmelisiniz ki ilk para çektiğiniz ve harcadığınız anda suç işliyorsunuz .
Yetkisizce para toplayarak kanunlarımızın kimbilir kaç tanesini ihlal ettiniz .
Peki neden böyle, genel kurulda aidata zaten karar vermiştiniz .
Sitenin en yetkili karar organı böyle buyurduysa neyi yanlış yapmış olabilirsiniz ki ?
İşletme projesi tam da burada devreye giriyor .
Kat Maliklerini hukuken borçlu hale getirmediniz !
Yıl içinde yapacağınız potansiyel harcamaların neler olabileceği konusunda bir proje oluşturup herkesi aydınlatmadınız .
"Sizden para alacağım ama nerelere harcayacağım beni ilgilendirir " dediğiniz anlamına gelir bu .
İşletme Projesi ana gayrı menkulün önünüzdeki 1 yıl içinde hangi ünitesine,hangi aktivitesine , hangi hizmete , hangi çalışanlarına kısaca hangi gider yerleri ve gider türlerine ne kadar para harcamayı planladığınızı gösteren belgedir.
Fasıllar ( hukuken epey ünlü bir kavram ) ve bu fasıllara harcanması planlanan tutarlar detaylı olarak tanımlanmalı ve yaklaşık toplam meblağ belirlenmelidir .
Bunların arasında ücretler, elektrik,su, altyapı bakım onarım ,peysaj ve ana gayrı menkul sigortalama giderleri olduğu gibi beklenmedik durumlarla karşılaşma olasılığına dair ayrılan olağanüstü gider kalemleri dahi bulunmalıdır .
Yönetim vizyonunuza bağlı olarak şekillenen ve detaylı olarak tanımlanması gereken bu belge tüm paydaşlara ivedilikle imza karşılığı ya da tebligat kanunu amir hükümlerine göre iletilmelidir.
Bu belgenin kesinleşerek maliklerin borç ödeme yükümlülüğü altına girmeleri için 7 gün süre söz konusudur .
Tebligat sonrası 7 gün içerisinde resmi bir itiraz gelmediği takdirde işletme projesi kesinleşmiş demektir .
Artık her paydaş ortak 1(bir) yıl boyunca her ay belirlediğiniz gider avansını ödemekle yükümlüdür .
Fon kullanmaya başlayabilirsiniz .
İşletme Projesi'ne itiraz mevcutsa hemen denetimi sürece katarak Olağanüstü Genel Kurul düzenlemek zorundasınız.
Söz konusu itiraz burada değerlendirilerek ya özgün ya da revize edilmiş haliyle işletme projeniz kesinleştirilecektir.
İŞLETME PROJESİNE İTİRAZ
Ancak bu aşamadan sonradır ki para kullanma ve harcama yetkiniz olacak ,daha önce değil .
Kat malikleri haklı ya da haksız ( yönetimi işlevsizleştirme,mobbing vb. ) gibi amaçlarla itiraz müessesesini kullanabilirler.
Bunu engellemek kolay değildir , yasal haklarıdır .
Büyük olasılıkla projeyi hazırlarken rakamsal ya da mantıksal fahiş hata yapmadıysanız bu itiraz elinizi kolunuzu bağlamak için yapılmaktadır .
İcraat gerçekleştiremeyen bir yönetim durumuna düşürülmek istenmektesiniz .
Personel maaşlarını , faturaları dahi yatırmanızı engellemek isteyen bir akılla mücadele zorunda bırakıldınız .
Popüler kültüre ait terimle bir tür "taht oyunu, koltuk savaşı " içindesiniz .
Böylesi baş ağrıtabilecek ,şevkinizi kırabilecek hamlelerden kurtulmanın tek yolu vardır .
İşletme Projenizi SEÇİLDİĞİNİZ OLAĞAN GENEL KURUL'da onaylatın.
Biten yılın mali tabloları size önünüzdeki yıl ile ilgili sağlıklı veri sağlayacaktır .
Bunlara ulaşmadan hazırlayacağınız işletme projesi ise asla sağlıklı olamayacak,
gider yer ve türleri dahası reele yakın tutarları bile saptayamayacaksınız .
Bu verilere ulaşabilmek ve yönetim yılına dair vizyon üretebilmek için mutlaka Denetim Heyeti ya da
Denetçiyi önceden göreve çağırarak Denetleme Raporu'nu Genel Kurul çağrı ilanlarıyla beraber göndermeye zorlamalısınız .
Bu konuda daha detaylı bir makaleyi sitemizde bulabilirsiniz ..
link aşağıdadır ..
